ממתי משכנתא זה השקעה?

בעקבות מדיניות קלוקלת של בנק ישראל בראשות הנגיד סטנלי פישר ומשרד האוצר- נצר מצב שבט אותם אנשים שלא מעוניינים להיות בבורסה הגיעו להשקיע במשכנתא? אך הדבר הזה קורה ומה ההשלכות שלו?

שילוב של כמה גורמים, ביניהם ירידת הריבית על המשכנתאות, שהגיע לרמה שבה הן זולות הרבה יותר מאשר כל השקעה אחרת, הגענו למצב שבו המשכנתא מהווה השקעה הרבה יותר אטרקטיבית מאשר כל אופציה אחרת בבורסה לניירות ערך.

היות והבורסה ספגה לא מעט חבטות בשנים האחרונות( כמובן שההתייחסות העיקרית היא למשבר הגדול בבורסה האמריקאית) נוצר מצב שמשקיעים חצי מקצועיים( כאלו שנהנים מהרבה כסף פנוי לצורך השקעות והשאת תשואה, אך גם כאלו שלא מוכנים לקחת סיכונים גבוהים מדי ולא רואים את המסחר באופציות כאפשרות סבירה) מפחדים מהתשואה הנמוכה שמשיגים בבורסה לניירות ערך ומעדיפים להשקיע ברכישת נכס נדל"ני לצורך השקעה בטוחה הרבה יותר, אם כי גם ארוכת טווח.

איך משקיעים בנכס נדל"ן בחוכמה?

כמובן שדרך אחת מאוד פשוטה היא לקנות את הנכס ללא משכנתא בכלל, בצורה כזו לא להיות מחויבים לבנקים ורק לחכות שההוצאה תחזיר את עצמה לאחר כחמש עשרה שנה. אך דרך עדיפה הרבה יותר מבחינה פיננסית היא לעשות את הדבר הבא:

נניח שערך הנכס ( ההשקעה) הוא 1.5 מיליון שקלים, הרעיון הטוב ביותר לכאורה הוא לקחת את כל הכסף כהלוואת משכנתא, בהנחה שיהיה אפשר להגיע כמה שיותר קרוב למצב שבו השכרת הנכס תהיה זו שתחזיר את המשכנתא.

נניח המשכנתא היא בגובה חמש אלף שקלים בחודש( משכנתא גבוהה יחסית), המצב האופטימלי יהיה להשכיר את הנכס באותו הסכום. ההשלכות של נוסחה זו הן שהנכס לאט לאט עובר לבעלותכם, ללא שתצטרכו לשלם אפילו שקל. השכירות משלמת את הנכס בלי שהשקעתם אגורה.

הבעיה

אם אתם המשקיע אז לכאורה אין שום בעיה בכלל, הבעיה נוצרה עכשיו עבור זוגות צעירים שמעוניינים לקנות דירה ראשונה.

היות ובנק ישראל התחיל להיות מודאג מהתנפחות שוק המשכנתאות, הוא קבע רף חד משמעי של 40 אחוז הון עצמי. אז נכון שהמשקיעים אמור להיות מסוגלים לגייס 40 אחוז הון עצמי, אך מה עם זוגות צעירים? מאיפה אמור להיות מסוגל זוג צעיר בתחילת שנות השלושים לחייו להביא 400,000 שקלים?

המצב שנוצר כרגע הוא בלתי אפשרי פשוט, חייבים לפעול בהקדמה לביטול החוק הדרקוני הזה, על מנת שהחוק במתכונתו החדשה יחול רק על דירה שנייה ומעלה, אך ללא אפשרות להכיל אותו על רוכשי דירה ראשונה.