סקירות שוק ההון 18.2.2013 כולל סקירה מצולמת

סקירת אירועי מקרו שבועית:

נדל"ן מניב

כאשר כל העולם רץ אחרי תשואה, מעל ה"כלום" שמקבלים כאשר נשארים בצד הסולידי של הדברים, עולה תמיד בראש קטגוריה אחת, והיא הנדל"ן המניב. לא אכנס כאן לצורות השונות שבהם משקיע יכול להיחשף לאותו סוג השקעה, אלא אתרכז בעניין עצמו, דהיינו בכדאיות של המעשה כולו, ובנקודות העיקריות שהשקעה כזו סובבת סביבו.

תחילה, מדובר בהשקעה יחסית גדולה מן הרגיל. זו לא מניה, חוזה על סחורה, או צד במטבע. במחירים של היום מדובר בהרבה כסף, יהא זה נדל"ן מסחרי, או מיועד לפרטים. גודל העסקה מביא לעיתים קרובות ללקיחת אשראי (משכנתא או אחר), על מנת לבצע את העסקה, וזה חוב שגדל עם הזמן, באופן בלתי תלוי בתשואה המשתנה המתקבלת מן הנכס.

שנית, השקעה בנדל"ן אינה נזילה. למעשה קשה לדמיין חוסר נזילות גדול מזה. לעומת שניות במימוש של השקעה הונית רגילה, כאן יש צורך כמובן במציאת הקונה הנכון, והמוכן. לא רק למימוש ההשקעה כולה, אלא גם לביצוע הצד המניב שלה. וכך, אנו מגיעים ללוז הדברים: איך נדע אם בכול זאת, ולמרות הכול, מדובר בעסקה הגיונית?

כאן מגיע ההיגיון הבריא. הגורמים המשפיעים לדעתי ניתנים לחלוקה לשניים: האם נכס הבסיס מתומחר היטב, ומהי הסביבה הכלכלית שבה הנכס הזה קיים. והנה המטריצה הפשוטה ביותר שניתן לייצר:

מצב אידיאלי: נכס זול, סביבה כלכלית חיובית.
כאן אין בעיה כלל כי ניתן אז לבקש תשואה גבוהה עם סיכוי טוב לקבלה.

מצב פחות טוב: נכס זול, סביבה כלכלית שלילית.
יהיו קשיים זמניים של קבלת התשואה, אבל הנכס יישאר עם האפשרות לרווח ראלי על מהותו.

לדעתי, מצב פחות טוב עוד יותר: נכס יקר, מצב כלכלי רע.
חיים על בסיס התקווה שהמצב הכלכלי יישאר כזה, וזה אף פעם לא ממש קורה. בינתיים נהנים מן התנובה של הנכס כאשר כל הזמן מסתכלים לצדדים לזמן המכירה של הנכס כולו.

והגענו למצב הקשה מכולם: נכס יקר, מצב כלכלי רע.
קשה להבין למה נדל"ן מניב יהווה בכלל אופציה במצב כזה. במיוחד אם תוסיפו את עלויות המימון, קשיי הנזילות, והצורך בחיפוש משתמשים אמינים.

ומה לדעתכם מצב הנדל"ן המניב בארץ? את התשובה נשאיר לכל אלו החולמים על דיור להשכרה זול, וזמין, אחרי כינון הממשלה החדשה, עלינו לטובה.

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא, וכן אין לראות בו כהמלצה לקנות ו/או למכור את ני"ע המוזכרים בו ו/או ני"ע אחרים. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד, ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. הכותב עשוי לקנות, למכור, לייעץ או להחזיק, עבורו או עבור אחרים בניירות הערך המוזכרים בכתבה.